Fehler vermeiden beim Einstieg in die Immobilienwelt

Teil 5 der Serie: Warum Immobilien in jede Vermögensstrategie gehören

Der Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments ist für viele ein Meilenstein und zugleich ein Risiko. Denn wer unvorbereitet handelt, kann schnell teure Fehler machen. In diesem Teil der Serie werfen wir einen Blick auf die häufigsten Stolpersteine beim Immobilienkauf und zeigen, wie Sie diese vermeiden können.

1. Überfinanzierung ohne strategische Grundlage – und ohne Zinsstrategie

Immobilien bieten die Möglichkeit, mit wenig Eigenkapital große Werte zu bewegen. Doch genau dieser Vorteil kann zum Risiko werden, wenn das Finanzierungskonzept nicht durchdacht ist:

• Monatliche Raten sprengen das Budget

• Rücklagen für Leerstand oder Reparaturen fehlen

• Die Immobilie wird zum Stressfaktor statt zum Renditebaustein

  
  

Ein häufiger Denkfehler: Schulden sind per se schlecht. Doch man muss unterscheiden: Konsumschulden – z. B. für Reisen oder Elektronik – belasten langfristig. Investitionsschulden hingegen ermöglichen Vermögensaufbau. Entscheidend ist, was mit dem geliehenen Geld geschaffen wird.

Lösung: Planen Sie konservativ. Kalkulieren Sie mit realistischen Einnahmen und Ausgaben – und lassen Sie ausreichend Puffer für Unerwartetes. Und: Schreiben Sie den Zinssatz möglichst langfristig fest. Denn Zinsänderungsrisiken gehören zu den größten Gefahren für Immobilieninvestoren. Wer hier spekuliert, läuft Gefahr, dass aus einer gut tragbaren Rate schnell ein finanzielles Problem wird. Planbarkeit ist das A und O für strategischen Vermögensaufbau.

2. Scheinrenditen durch optimistische Rechenbeispiele

„8 % Mietrendite!“ – Wer online nach Immobilien sucht, stößt schnell auf vermeintliche Top-Angebote. Doch viele dieser Zahlen basieren auf idealisierten Szenarien:

• Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung werden ausgeblendet

• Steuerliche Effekte werden schöngerechnet

• Regionale Unterschiede bei Entwicklung und Nachfrage nicht beachtet

Lösung: Rechnen Sie selbst – oder lassen Sie sich von einem erfahrenen Berater begleiten, der auch die weichen Faktoren kennt.

3. Verwechslung von Selbstnutzung und Kapitalanlage

Eine Kapitalanlageimmobilie ist kein zweites Zuhause. Wer bei der Auswahl zu sehr auf eigene Vorlieben achtet, läuft Gefahr, an den Bedürfnissen des Marktes vorbeizuplanen:

• Schicke Ausstattung, aber unpraktischer Grundriss

• Top-Lage aus Sicht des Eigennutzers, aber kaum Mietinteresse

Lösung: Denken Sie aus Sicht eines Mieters – und analysieren Sie Lage, Zielgruppe und Vermietbarkeit nüchtern.

4. Kein Plan für Verwaltung und Betreuung

Viele denken: „Einmal gekauft, läuft das schon.“ Doch gerade bei vermieteten Immobilien ist die laufende Betreuung entscheidend:

• Mieterkommunikation, Instandhaltung, Abrechnung

• Hausverwaltung funktioniert nicht zuverlässig

• Kein Überblick über Kosten und Zustand

Lösung: Entscheiden Sie vor dem Kauf, wie die Verwaltung ablaufen soll und prüfen Sie Dienstleister auf Kompetenz und Erreichbarkeit. Gute Partner sind Gold wert.

5. Mangelnde Prüfung von Substanz, Energieeffizienz und Eigentümerstruktur

Ein oft unterschätztes Risiko: Die Immobilie wird nicht auf Herz und Nieren geprüft. Dabei sind folgende Aspekte entscheidend:

• Wie ist der bauliche Zustand? Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeit, Dachprobleme, Rohrleitungen oder andere Sanierungsthemen?

• Wie steht es um die Energieeffizienz? Welche Heizung ist verbaut? Besteht zukünftig Handlungsbedarf aufgrund gesetzlicher Vorgaben?

• Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, sollten Sie unbedingt einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen werfen: Gibt es Anzeichen für Streitigkeiten oder Investitionsstaus? Und wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft?

Lösung: Ziehen Sie vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzu. Und analysieren Sie bei Eigentumswohnungen die wirtschaftliche und strukturelle Lage der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Sonst drohen unliebsame Überraschungen – etwa Sonderumlagen für Dach oder Fassade, die Ihre Kalkulation sprengen.

Fazit: Immobilien brauchen Planung, nicht Bauchgefühl

Wer planvoll investiert, kann mit Immobilien langfristig Werte schaffen und Vermögen aufbauen. Doch ohne Strategie drohen Frust und Verluste. Nehmen Sie sich Zeit, holen Sie sich Rat – und investieren Sie mit Klarheit statt mit Hoffnung.

Ausblick auf Teil 6: Im nächsten Teil der Serie sprechen wir über einen besonders spannenden Aspekt: Der steuerliche Hebel – warum direkt investieren sich auszahlt. Wir beleuchten Themen wie Abschreibung, Werbungskosten und Zinsen, erklären die Unterschiede zur indirekten Beteiligung – und zeigen, wie sich mit kluger Struktur bares Geld sparen lässt.

Sie planen Ihren Einstieg oder stehen vor einer konkreten Entscheidung? Dann schreiben Sie mir – ich freue mich auf den Austausch!