Antizyklisch investieren – was wir aus der Krise lernen können

Sonderteil der Serie: "Warum Immobilien in jede Vermögensstrategie gehören".

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt rasant gewandelt. Zwischen Euphorie, Rekordpreisen und Niedrigzinsparadies auf der einen und Angst, Panik und Rückzug auf der anderen Seite. Doch was passiert eigentlich genau in solchen Marktphasen? Und was können wir daraus ableiten – vor allem als private Anleger?

Emotionen steuern Märkte – leider oft in die falsche Richtung

Ein Blick auf den klassischen „Zyklus der Marktpsychologie“ zeigt: Viele Marktteilnehmer investieren dann, wenn alles euphorisch wirkt und verkaufen, wenn die Angst dominiert. Diese Verhaltensmuster sind nicht nur beim Aktienmarkt bekannt. Auch in der Immobilienwelt zeigen sie sich. Besonders deutlich wird das aktuell an offenen Immobilienfonds.

Die offenen Fonds – investieren auf dem "Peak"

Offene Immobilienfonds galten lange als solide, konservative Anlage. Doch gerade sie haben in den Jahren 2021 und 2022 massiv investiert – auf dem absoluten Höhepunkt der Bewertungen. Beispiel: In Berlin wurden Objekte für teils mehr als das 30-Fache der Jahresmiete gekauft, in München sogar für noch mehr. Die Kalkulation funktionierte nur aufgrund der extrem günstigen Finanzierung: 0,5 % Zins, 1,5 % Tilgung – Cashflow-basiert war das rechnerisch okay.

Doch dann kamen Inflation und Zinsschock. Plötzlich war das Bewertungsniveau nicht mehr zu halten. Es kam zu Bewertungsabschlägen von 20–30 %, und bei vielen Fonds zusätzlich zu Problemen durch ablaufende Zinsbindungen. Die Folge: Abwertungen, Verkaufsdruck, und im schlimmsten Fall Rücknahmebeschränkungen für Anleger.

Warum diese Entwicklung so gefährlich ist

Das Problem: Viele dieser Fonds sammelten frisches Geld genau in der Euphoriephase ein. Und da offene Fonds verpflichtet sind, liquide Mittel zügig zu investieren, wurde dieses Geld oft ohne ausreichenden Puffer in überteuerte Objekte gesteckt – mit kurzen Zinsbindungen. Das rächt sich nun. Denn Banken agieren zurückhaltender, fordern neue Sicherheiten, und setzen ihre Kreditnehmer zunehmend unter Druck.

Dazu kommt: Laut Basel III dürfen Banken bei institutionellen Kreditnehmern keine großzügigen Abschreibungen mehr vornehmen. Stattdessen fordern sie Ersatzsicherheiten – oder verwerten. (der "Super-Gau")

Was bedeutet das für private Anleger?

Ganz einfach: Jetzt ist die Zeit, in der antizyklisches Denken belohnt wird. Denn wer heute kauft – in einer Phase der Unsicherheit, vergleichsweise niedriger Preise und geringer Nachfrage - der sichert sich nicht nur bessere Einstiegskonditionen, sondern vor allem auch einen Vorsprung.

Auch Banken denken um. Während man vor wenigen Jahren noch jede Finanzierung durchgewunken bekam, bauen viele Häuser nun wieder ihre Abwicklungsabteilungen auf. Ein Warnsignal? Ja – aber auch eine Chance. Denn wer vorbereitet ist und strukturiert investiert, hat aktuell einen entscheidenden Vorteil.

Immobilien bleiben langfristig gefragt – gerade in gefragten Lagen

Ob Berlin, Frankfurt oder München: Der Wohnraummangel bleibt real. Neubau ist teuer, langsam und politisch kompliziert. Umso attraktiver sind Bestandsimmobilien in nachgefragten Lagen – besonders, wenn sie heute zu einem Bruchteil der früheren Preise erworben werden können.

Gerade kleine und mittelgroße Investoren, die unabhängig agieren und flexibel reagieren können, haben jetzt die Chance, von institutionellen Fehlentscheidungen zu profitieren. Ein gutes Beispiel dafür: Wer heute eine Wohnung mit schlechter Energieeffizienzklasse kauft, hat nicht nur mehr Verhandlungsspielraum – sondern kann das auch steuerlich nutzen (z. B. über verkürzte Restnutzungsdauern und höhere AfA).

Mein Fazit

Antizyklisches Investieren erfordert Mut, Information und Strategie. Wer sich nicht von Marktstimmung treiben lässt, sondern strategisch und klug agiert, kann jetzt die Weichen für eine starke Zukunft stellen. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass selbst vermeintlich „professionelle“ Akteure wie Fonds nicht immun sind gegen Herdentrieb und Markt-Euphorie. Umso wichtiger ist es, dass wir als private Anleger daraus lernen.

Jetzt ist nicht die Zeit für Panik – sondern für kluge Entscheidungen. Und für einen nüchternen, ehrlichen Blick auf Chancen, die sich nur in der Krise bieten.