Der steuerliche Hebel – warum direkt investieren sich auszahlt

Teil 6 der Serie: "Warum Immobilien in jede Vermögensstrategie gehören".

Wenn man über Immobilien als Kapitalanlage spricht, geht es oft um Mieteinnahmen, Wertsteigerung oder die Lage. Was viele unterschätzen – oder gar nicht kennen – ist der gewaltige steuerliche Hebel, der gerade beim direkten Immobilienbesitz zur Verfügung steht.

1. Abschreibung: Steuerersparnis auf Knopfdruck

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann den Gebäudewert über viele Jahre abschreiben – das heißt steuerlich geltend machen, obwohl er nicht direkt bezahlt wird. Die Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen:

• 2 % jährlich für Gebäude mit Bauantrag nach 1924 und vor 2023

• 3 % jährlich für Neubauten mit Bauantrag ab 1. Januar 2023

• Zusätzlich 5 % Sonderabschreibung (für 4 Jahre) bei bestimmten energetisch geförderten Neubauten mit QNG-Siegel

• Bis zu 9 % jährlich bei denkmalgeschützten Immobilien (nach § 7i EStG)

Was viele nicht wissen: Man kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer einreichen – und damit die Abschreibung legal auf z. B. 5 % oder sogar mehr erhöhen. Das ist kein Trick, sondern ein legitimes Mittel, das der Gesetzgeber ausdrücklich vorsieht. Gerade bei älteren Gebäuden mit erhöhtem Modernisierungsbedarf ergibt sich daraus ein echter Steuervorteil.

2. Werbungskosten: Alles was Rendite sichert ist absetzbar

Die laufenden Kosten einer Immobilie sind in der Regel voll steuerlich absetzbar, wenn sie dem Erhalt oder der Verwaltung des Objekts dienen. Dazu zählen:

• Hausgeld und Rücklagen

• Fahrtkosten zur Immobilie

• Renovierungen und Instandhaltung

• Steuerberater, Gutachter, Makler, Notar

• Zinsen für Darlehen

  
  

Auch die sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen (z. B. Sanierungsmaßnahmen innerhalb dreier Jahre nach Kauf) können strategisch geplant werden, um steuerlich optimal zu wirken.

💡 Tipp: Wer mit größeren Modernisierungen mindestens drei Jahre nach dem Kauf wartet, hat die Möglichkeit, diese nicht über die lange Restnutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben, sondern wahlweise über ein oder fünf Jahre. Das erhöht den steuerlichen Effekt spürbar – insbesondere bei hohen Einkommen. Es lohnt sich daher, die Maßnahmen zu timen und steuerlich begleiten zu lassen.

3. Zinskosten: Der unterschätzte Rendite-Booster

Zinsen für Immobilienkredite sind voll absetzbar – und das ist ein klarer Unterschied zum klassischen Konsumkredit. Gerade bei hoher Steuerlast (z. B. bei gutverdienenden Angestellten) reduziert jeder gezahlte Zins die zu zahlende Steuerlast direkt.

Was bedeutet das? Selbst wenn sich eine Immobilie anfangs nur auf dem Papier „gerade so“ rechnet, arbeitet das Finanzamt aktiv mit, um die Bilanz zu verbessern. Das macht die Investition nicht nur tragfähig – sondern oft sehr attraktiv.

4. Die Gestaltungsspielräume: Hier wird es spannend

Viele glauben, steuerliche Gestaltung sei nur Unternehmern vorbehalten. Aber genau hier liegt der Denkfehler:

👉 Auch als Arbeitnehmer mit hoher Steuerlast kann ich durch Immobilien Gestaltungsoptionen nutzen, die sonst nur Selbstständige kennen.

👉 Immobilien bieten einen strukturellen Vorteil, weil der Gesetzgeber mit gutem Grund Investitionen in Wohnraum begünstigt.

Beispiele für "Profi-Tools":

• Restnutzungsdauer-Gutachten zur Erhöhung der Abschreibung

• Geschickte Verteilung von Sanierungskosten über mehrere Jahre

• Gründung von vermögensverwaltenden Gesellschaften (z. B. VV-GmbH)

• Steuerfreie Verkäufe nach 10 Jahren Haltedauer

  u.v.m.

Diese Werkzeuge sind legal, vom Gesetzgeber gewollt – und bei korrekter Anwendung hochwirksam.

5. Beispielrechnung: Mediziner mit Bruttogehalt > 80.000 €

Immobilie: 100 m² Wohnung, Kaufpreis 300.000 €, davon 250.000 € Gebäudeanteil

Restnutzungsdauergutachten: 25 Jahre → 4 % Abschreibung p.a.

• Mieteinnahmen: 13.000 € p.a.

• Zinsen: 10.000 € p.a.

• Tilgung: 2.500 € p.a.

• Abschreibung: 4 % auf 250.000 € = 10.000 € p.a.

• Grenzsteuersatz: 42 %

  
  

Cashflow (Liquidität):

13.000 € Mieteinnahmen

– 10.000 € Zinsen

– 2.500 € Tilgung

= +- 0-500 € Jahresüberschuss (je nach Bewirtschaftungskosten)

Steuerliches Ergebnis (Einnahmen – Werbungskosten):

13.000 € Mieteinnahmen

– 10.000 € Zinsen

– 10.000 € Abschreibung

= –7.000 € steuerlicher Verlust

Steuerersparnis: 7.000 € × 42 % = 2.940 € Steuerersparnis p.a.

Fazit: Ein kleiner, monatlicher Überschuss auf dem Konto, aber ein steuerlich wirksamer Verlust auf dem Papier. Genau diese Konstellation ermöglicht es, gleichzeitig Vermögen aufzubauen und die Steuerlast zu senken – ein zentraler Hebel im Immobilieninvestment für Gutverdiener wie z. B. Mediziner.

Fazit: Wer sich auskennt, zahlt deutlich weniger Steuern

Immobilien sind mehr als nur ein Sachwert. Sie sind ein Werkzeug. Und dieses Werkzeug hat einen steuerlichen Hebel, der Ihnen in der Vermögensbildung einen echten Vorteil verschafft – gerade im Vergleich zu anderen Anlageformen wie ETFs, Tagesgeld oder Anleihen.

Ob Angestellter oder Selbstständiger:

Wer direkt investiert, profitiert mehrfach – durch Mieteinnahmen, Wertsteigerung und vor allem durch clevere Steuerstrategie.

Ausblick:

Im nächsten Teil unserer Serie geht es um das große Ganze: Wie Immobilien als Teil Ihrer Gesamtstrategie wirken können. Denn sie sollten nicht alles ersetzen – sondern klug ergänzen.