Die Eigenkapitalrendite – die Kennzahl, die wirklich zählt

Teil 7 der Serie: "Warum Immobilien in jede Vermögensstrategie gehören".

Viele sprechen von Mietrendite, wenn es um Immobilien geht. Aber wer ernsthaft Vermögen aufbauen will, sollte sich eine andere Kennzahl ganz oben auf den Zettel schreiben: die Eigenkapitalrendite.

Denn während die Mietrendite lediglich das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis darstellt, zeigt die Eigenkapitalrendite, wie effizient das eingesetzte eigene Geld tatsächlich für den Anleger arbeitet.

Warum ist die Eigenkapitalrendite so entscheidend?

Immobilien haben einen großen Vorteil gegenüber anderen Anlageklassen: Sie lassen sich hebeln. Während man für ETF-Investments oder Aktien in der Regel das gesamte Kapital selbst mitbringen muss, stellen Banken bei Immobilienfinanzierungen in großem Umfang Fremdkapital zur Verfügung.

Und genau hier liegt der Hebel: Je weniger Eigenkapital ich einsetze – bei gleichbleibender Mietrendite und solider Finanzierung – desto höher kann meine Eigenkapitalrendite ausfallen. Vorausgesetzt natürlich, dass das Investment auf stabilen Füßen steht.

Ein einfaches Rechenbeispiel:

Stellen wir uns einen Investor vor, der mit 50.000 € Eigenkapital eine Immobilie für 300.000 € erwirbt.

Die Immobilie erwirtschaftet jährlich:

• 13.000 € Nettomieteinnahmen

• 10.000 € Zinsaufwand

• 2.500 € Tilgung (nicht steuerlich wirksam, aber relevant für den Cashflow)

Damit ergibt sich:

Cashflow = 13.000 € (Miete) – 10.000 € (Zinsen) – 2.500 € (Tilgung) = 500 € Plus (abzüglich Verwaltungskosten)

Soweit so gut – das Investment trägt sich selbst. Doch jetzt wird’s spannend: Die Abschreibung auf die Immobilie (angenommen 4 % auf 250.000 € Gebäudewert) beträgt:

• 10.000 € jährlich

  
  

👉 Damit entsteht auf dem Papier ein steuerlicher Verlust, obwohl real ein kleiner Überschuss erwirtschaftet wird.

Dieser steuerliche Verlust kann mit dem übrigen Einkommen (z. B. aus nicht-selbstständiger Tätigkeit) verrechnet werden – und führt zu einer realen Steuerersparnis.

📈 Der Finanzierungs-Hebel in Zahlen

Wer ein solches Investment tätigt profitiert jedoch nicht nur von laufenden Mieteinnahmen und Steuervorteilen, sondern auch vom langfristigen Hebeleffekt.

Nehmen wir an: Die Immobilie wird über zehn Jahre gehalten, die Miete kann moderat angepasst werden (z. B. 2 % jährlich), und der Wert der Immobilie steigt im Schnitt um 3 % pro Jahr.

➡️ Dann kann aus den investierten 50.000 € in zehn Jahren ein Vermögenszuwachs von rund 200.000 € entstehen.*

*Hinweis: Die Berechnung basiert auf Modellannahmen und ersetzt keine individuelle Beratung. Je nach Standort, Finanzierungsstruktur und Mietentwicklung können die Ergebnisse variieren. Das genannte Beispiel unterstellt einen Verkauf nach zehn Jahren – das ist nicht immer notwendig oder sinnvoll. Viele meiner Kundinnen und Kunden bauen sich ein Portfolio auf, halten ihre Immobilien langfristig und nutzen den Cashflow, die Steuerersparnis und den Inflationsschutz für ihren Vermögensaufbau.

Cashflow ≠ Steuerliche Betrachtung

Das Beispiel zeigt eindrücklich: Cashflow und Steuer sind zwei Paar Schuhe.

Im besten Fall ist der Cashflow leicht positiv – und das steuerliche Ergebnis negativ. So entsteht zusätzlicher finanzieller Spielraum – z. B. für Instandhaltungs-Rücklagen oder die nächste Investition.

Tipp: Für fortgeschrittene Investoren lohnt es sich, die sogenannte Restnutzungsdauer per Gutachten prüfen zu lassen. Wird sie auf z. B. 25 Jahre angesetzt, steigt die jährliche Abschreibung auf 4 % – und damit auch der steuerliche Effekt.

Fazit: Die Eigenkapitalrendite entscheidet

Wer Immobilien nur nach dem Kaufpreis beurteilt, greift zu kurz. Entscheidend ist, was mein Eigenkapital am Ende für mich leistet – und wie ich es mit Fremdkapital und Steuerhebeln strategisch einsetze.

Die Eigenkapitalrendite ist der wahre Maßstab für die Effizienz eines Investments – und sollte im Zentrum jeder langfristigen Immobilienstrategie stehen.

Ausblick auf Teil 8:

Im nächsten Beitrag beleuchten wir, wie Immobilien sich als Teil einer ausgewogenen Vermögensstrategie sinnvoll mit Aktien, Anleihen und anderen Bausteinen kombinieren lassen. Denn die Immobilie ist kein Ersatz – sondern eine starke Ergänzung.

Sie fragen sich, wie Ihre persönliche Eigenkapitalrendite bei einer geplanten Immobilie aussieht? Schreiben Sie mir – ich rechne sie gerne mit Ihnen durch.